最近，以房价高企闻名全国的深圳居然出现了「中介倒闭潮」。
老徐一开始看到这个新闻时还以为谁那么无聊又在制造假新闻...
结果一查，是真的！
深圳这种炒房者天堂，居然连中介都开始混不下去，这楼市是要变天吗？
最近有不少在深圳的购房者发现，身边不少的中介网点都关上大门，贴上四个大字：旺铺出租。
这其中还不乏贝壳系的糯家，还有链家旗下的德祐。
大型中介都免不了关门大吉的命运，就更别提其他不知名的小中介了。
这么夸张的倒闭速度，真的有点让人摸不着头脑。
根据@深圳房地产中介协会的数据，截止今年4月深圳在职中介达到6.6万，而没有注册的黑中介达到3万多。
而去年深圳成交了9.5万套二手房，平均下来每个中介成交了0.9套。
这还不算一手房的平均成交量，可见生意到底有多好。
但时间进入5月份之后，深圳楼市仿佛被泼了一盆冰水，完全冷却了下来。
根据@中原地产门店的数据，其在深圳各个区的网点，5月成交量最高的竟然不足10套，并且有两个区的门店挂蛋。
而贝壳系也好不到哪，以龙华德祐加盟店为例，正常情况可以维持100万以上的业绩。
可如今能有一单就算不错了。
现在这种情况，在微博上都直接成了个段子。
看起来挺搞笑的，可却是现在深圳中介们的真实现状。
楼市好不好，就看中介们赚得多不多。
中介们赚得越多，当地的楼市就越火爆，炒房的人就越多。
这个不成文的规则基本被大家用来评判楼市的阴晴。
为什么会造成中介们如此没落呢？
一方面是源自深圳年初的208新政的影响。
今年2月，深圳发布了被称之为史上最严新政的限购政策。
其中详细规定了指导价和不同人群的购房资格，老徐我总结了一下：
1、以新房价格给二手房价定指导价，并用指导价做贷款总价。
2、3年深户且3年社保的已婚家庭可以购买2套房，未婚或离异可以买1套。
3、非深户连续缴满5年深圳社保可买1套房。
4、港澳台人士可买1套房，但不能以个人名义购买不限购不限贷的物业。
5、外籍人士提供一年以上深圳劳动合同和就业登记证可买1套房。
6、夫妻双方只能买1套房，离异满三年无房的一方才能买房。
我们可以发现，这几乎限死了所有可行的炒房逻辑。
不仅是强制压低二手房杠杆，还把每人可购买的房子数量定格在1套，特别是利用假离婚来套取购房资格的把戏，被击碎了。
都说刚需和普通购房者压根没那么多，炒房客才是楼市中数量最多的蛆虫。
政策实施三个月后，效果立竿见影。
在炒房客们用来赚差价的二手房市场，成交量出现大幅下跌。
最新数据显示5月份深圳二手房成交量环比减少38%，同比锐减65%，连续两个月下跌。
另一个数据是5月深圳二手房网签量共3781套，环比持续下降14%。
这也让深圳二手房价多年来第一次出现下跌，市场开始萎缩。
当然，这只是其一。
深圳的二手房市场之所以如此快速冷却，和另一个政策分不开。
就是国家之前出台的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》中，为房贷设置的两道红线。
也就是房地产贷款占比和个人住房贷款占比，并规定了各自的贷款比例。
只要超过了规定的比例，银行就没有了贷款额度，只能停贷。
更狠的是基本上四大行集中了最多的房贷余额，这让国家便于集中管理，四大行余额告急也就说明整个城市的余额都不够了。
上述的城市基本都是上半年楼市交易比较火热的地区，房贷余额快速用尽也是情理之中。
在这种情况下，现在要贷个款有多难呢？
首先必须满足的条件就是这是你的第一套房，才有优先贷款的可能。
其次，你还要证明你用来交首付的钱是正当来源，而不是借贷或是亲戚借款。
而就算是父母的借款，也要这笔借款是父母的正当收入来源才行。
这就直接封死了任何杠杆式的操作。
也因为这样的措施直接延长了银行的受理周期，不得不开始精挑细选客户，所以出现了排队现象。
在一些热点城市，买房的人一多，有些购房者至少得排上几个月的队才轮到自己。
甚至在南京已经有部分银行贷款排队都排到明年去了，这对于急需贷款买房的人来讲是个天大的打击。
而轮到自己的时候银行还有没有贷款余额，真就是看运气了。
这一招，着实狠。
在两道红线政策实行后，今年一季度全国居民购房杠杆率环比下降1.4%，同比下降4%，创下8年来的新低。
可以说，这个政策直接把炒房客赖以炒房的贷款给切断了。
类似武汉，目前国有银行基本停贷，而民营银行虽然还有得贷款，但要排队。
而郑州则曝光了一份银行内部文件，明确表示只受理15年以内，建筑面积60平方及以上，并且在四环以内的房屋。
不仅如此，还将二手房贷利率调整为首套6.25%，二套6.37%。
可以说是直接限死了二手房贷。
出现同样情况的还有炒房热点城市杭州。
根据媒体报道，杭州浙商银行，兴业银行等的房贷工作人员表示二手房贷款已经在原则上暂停审批。
而老徐所在的广州在今年年初就已经开始一系列停贷的动作了，一开始只针对老破小这类学区房，但现在是直接暂停二手房贷。
从自媒体@广州房产统计出来的数据可以看出。
广州的四大行额度紧张，要不就是得排上两三个月的队，要不就是直接停贷。
而其他的民营银行，也几乎没有了放款的额度。
而这些，还是我简单列出来的个别城市，实际上停贷名单上还有一大把。
银行贷不了款，炒房客们手里自然没了不少钱，加上深圳208政策双重夹击下，二手房市场大跌。
而二手房停贷风波波及的，还不只是深圳一个城市。
近日，重庆因为部分银行暂停二手房贷业务，成交量和二手房均价都出现了下降。
根据@贝壳找房的数据，重庆在停贷后一周，二手房均价环比下降0.34%。
而徐州则有13家银行暂停二手房贷，具体影响还要看后面的情况。
在刚出炉的《2021年5月70城二手房住宅销售价格指数》中。
包括深圳在内，呼和浩特、南宁、乌鲁木齐、南昌、宜昌、遵义等17座城市都出现了二手房房价下跌的情况。
二手房停贷的影响，估计还会再持续到年底。
深圳之所以出现中介倒闭潮，其实就是因为没有了贷款，二手房就没有成交量，自然就做不下去了。
楼市，的确在变天了。
以老徐自己的观察，我加的中介从原本的每天刷屏卖房子到现在动不动就是租房的信息。
基本可以断言，楼市进入了冷淡期。
这里也给准备买房子的刚需一个经验，如何判断房子该不该买呢？
看银行。
银行不断限贷又加息的时候，就可以稍微冷静，因为这代表着短期内楼市见顶，银行自己都顶不住了。
银行背后更多是有国家意志在表达。
国家都不希望你买了，你还硬着头皮参与，这不是很痛苦的事情嘛。
当然，这一波是不是代表着接下来房价要跌了？我也不知道。
因为没有人知道这是短期行为还是长期如此。
唯一我比较有联系的，大概是想到上次高层领导在公开场合指着高房价说的那句「会有沉重的代价」。
这种冷淡，也许就是代价的开端。
楼市的巨变，才刚刚开始。
